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【热点解析】业主能否拒交物业费?



目前,小区业主拒交物业费的情况时有发生。那么,业主到底能否拒交物业费呢?鉴于物业公司与业主间关于拖欠物业费的纠纷比较多,下面以我经手的一批物业服务合同纠纷的案子为例,给大家分析一下。


案情简介

肖某系某小区业主。2017年8月7日,该小区物业公司与肖某签订《前期物业管理服务协议》,协议约定:物业费按1.6元/平方米/月收取;如未按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用,应按应交总额按日加收5‰的违约金。协议还对双方的相关权利义务、物业管理服务质量等内容进行了约定。自2018年1月1日起至2019年12月31日止,肖某共拖欠物业费4551元。2019年6月27日,物业公司通过短信方式催促肖某尽快缴纳拖欠物业费,肖某未予缴纳。物业公司遂将肖某起诉至法院,要求判令肖某支付拖欠物业费及相应违约金。



法院观点

一审法院认为,物业公司与肖某签订的《前期物业管理协议》合法有效,双方均应按照约定履行,肖某理应支付拖欠的物业费。本案系集中开庭审理的系列案件,综合各方诉辩意见、全案证据材料,可将该系列案争议焦点概括并评析如下:

(一)关于服务质量问题及安保问题。物业公司物业管理的职责是对小区建筑本体的公共部位及配套设施、设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序等。一审法院在审理物业公司与小区业主给付物业服务费系列案件过程中,经集中开庭审理,到庭涉诉业主均反映物业公司的服务管理及安保措施不到位,并提交相关证据材料以印证其抗辩主张。综合业主提交的证据材料、物业公司的质证意见、物业公司提供的物业管理服务已辐射全体业主且不可分割等特点分析,可确认物业公司在履行小区共用部位维护、共用设施管理、公共场所清洁卫生、安全防范协助管理等合同义务时,其合同行为有一定缺陷且未能得到相关业主的认可,故对于其要求肖某支付违约金的诉讼请求,不予支持,并酌定肖某仅需向物业公司支付80%的物业费。

(二)关于业主抗辩的其他问题。肖某提出物业费收取标准过高,未提出相关证据证实,且物业公司在签订协议时,肖某未对收费标准提出异议,故对其抗辩理由不予采纳。对于其他问题,如门禁卡、车辆占道等问题,不仅需要物业加强管理,更需要小区业主共同自觉遵守相关制度,共建和谐小区。上述相关问题,一审法院已综合全案证据,依照《中华人民共和国合同法》第一百一十一条的规定,酌情减少了物业费。

综上所述,对物业公司诉请肖某偿付物业管理费的诉讼请求,予以部分支持,对诉请肖某支付违约金的诉讼请求,不予支持。




二审法院认为,关于肖某上诉称物业公司不具有收取涉案小区物业费资格的问题,分析如下:物业公司作为甲方与肖某作为乙方签订了《前期物业管理服务协议》,虽然该协议甲方签章处加盖的公章系某服务中心,但是该协议明确约定甲方系物业公司,肖某在签订协议时并未提出异议,庭审时亦未提供证据证实本案物业公司之外的其他物业服务公司为涉案小区提供了物业服务,出庭作证的证人郭某的证人证言,反而能证明与涉案小区业主签订《前期物业管理服务协议》的是本案物业公司。因此,肖某关于其未与物业公司签订任何协议及物业公司非本案适格主体的上诉理由,缺乏事实依据,二审法院依法不予采纳。

关于肖某应否向物业服务公司缴纳物业服务费及金额如何确定的问题,分析如下:物业公司与肖某签订的《前期物业管理服务协议》系双方当事人真实意思表示,合法有效,双方理应按合同约定履行各自的义务。根据双方签订的协议约定,物业公司的义务是对小区建筑本体的公共部位及配套设施、设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序等。一审期间,涉诉业主均反映物业公司的物业服务及安保措施不到位,并提交了相关证据材料予以证实。一审法院确认物业公司在履行合同义务时存在一定的缺陷且未能得到相关业主的认可,并酌定对物业公司诉请的物业服务费扣减20%,处理并无不当。因此,物业公司的上诉理由不充分,本院依法不予采纳。

综上所述,物业公司与肖某的上诉请求均不成立,依法均不予支持。据此,二审法院判决:驳回上诉,维持原判。




律师评析

在小区的物业服务管理过程中,若物业公司在对小区进行服务的过程中出现缺陷和瑕疵,该小区的业主即拒绝交纳物业服务费,则势必会导致物业公司经营资金的减少,从而再次导致物业服务水平的质量下降,如此循环,明显有碍小区管理秩序,亦侵害了已缴费业主的合法权益。当出现以上情况,业主应主动向业委会、物业公司以及行政主管部门反映,相关责任主体亦应就存在的问题予以改正,以提高服务水平。同时,业主亦可通过合法途径向物业公司主张权利,但不应以此为由拒绝交纳全部物业服务费。

不管如何,物业公司与业主,是两个联系紧密的群体,遇到问题,都应该依法依约来处理,万不可恶语相向,激化矛盾,消极应对。只有这样,才能从根本上解决矛盾与纠纷,才能让我们的小区越来越和谐,越来越融洽!






  撰稿人   


李晓敏

江西一泓律师事务所

创始合伙人

Tel:15170784191

江西省律师协会医疗卫生健康法律专业委员会副主任、江西省律师协会民商法律专业委员会委员、赣州市律师协会侵权法律专业委员会副主任、赣州市律师协会刑事法律专业委员会委员、中汇国际保险经纪股份有限公司江西省区域医疗责任保险统保项目法律咨询/风险防控专家。

擅长领域:医疗纠纷、刑事辩护、人身损害责任纠纷、合同纠纷等。




  撰稿人   

刘臣

江西一泓律师事务所

专职律师

Tel:15079760545

赣州市律协金融证券保险专业委员会委员、瑞金市作家协会会员、国家一级围棋裁判员。曾担任太平洋保险公司法律顾问,参与过企业破产管理、政府征地拆迁及银行信贷尽职调查等非诉业务,办理机动车交通事故责任纠纷、提供劳务者受害责任纠纷、商品房销售合同纠纷、公司股权纠纷等案件百余起。

擅长领域:侵权纠纷、商品房销售合同纠纷、各类民商事合同纠纷等。




撰稿|李晓敏

稿|刘    臣

编辑|曾    琪

审核|刘海华