【一泓案例||刘国华】你买的房是你的吗？

当今社会，有不少购房者面临这样的困惑：“我们和商品房开发商已经签了《商品房买卖合同》，购房款也全部付清了，怎么买的房子还会被别人拍卖了呢。”那么，购房者签订《商品房买卖合同》并支付购房款，是否直接对商品房享有所有权？购房者是否享有排除人民法院强制执行的民事权益？

2015年1月13日，孔某与中银公司签订六份《商品房买卖合同》，约定：中银公司将其位于内蒙古自治区呼和浩特市赛罕区新华大街496号中银城市广场第8单元20层20071号、20072号、20076号、20077号、20086号、20087号房屋出售给孔某，付款方式为合同签订当日一次性付清全款；商品房用途为：商业；房屋交付期限为：2015年5月1日前交付。

同年1月20日，新盛公司与中银公司、杨某、赵某、华厦公司合同纠纷案中，经新盛公司申请，法院于2015年1月20日对中银公司名下相关房产办理了财产保全，其中包括了孔某购买的房产。在上述查封期限即将届满时，法院又根据新盛公司的申请办理了续封手续。该案进入执行程序后，孔某向执行法院提出执行异议，认为就案涉房产已签订书面《商品房买卖合同》，全额支付了购房款项，对案涉房产享有物权期待权。

本案的争议焦点在于孔某对案涉房产是否享有足以排除人民法院强制执行的民事权益。2015年1月13日孔某与中银公司已签订书面《商品房买卖合同》，并全额交付了购房款项，但在合同约定交房时间2015年5月1日之前，但案涉房产经新盛公司申请于2015年1月20日被法院查封冻结，在法院查封之前孔某并未合法占有该房产，更未办理相关房产登记手续，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形；同时，根据孔某与中银公司签订的《商品房买卖合同》约定，案涉房产的用途为“仅作商业使用”，并非用于居住，且孔某一次性购买六套房产，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的情形，孔某主张适用该条规定排除法院强制执行的上诉理由不能成立。

另外，依据《中华人民共和国民法典》第二百零九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。”之规定，因案涉房屋并未办理所有权过户登记，孔某仅享有依据《商品房买卖合同》要求中银公司履行相关合同义务的请求权，尚不享有案涉房屋所有权，故孔某的诉讼请求不能得到支持。

购房者与房地产开发商签订《商品房买卖合同》，并按约支付购房款，并非直接发生商品房所有权转移的法律效力，如购房者未按照不动产登记中心的要求办理过户登记，购房者即便签订《商品房买卖合同》后按约支付了购房款，也不享有商品房的所有权。

因此，购房者签订商品房买卖合同后应当及时去不动产登记中心办理过户登记；如因商品房开发商的原因导致暂时无法办理过户登记，比如购买期房时无法第一时间办理过户登记，也可以在签订《商品房买卖合同》后办理预告登记，避免因商品房开发的原因导致购买的商品房被第三方查封、冻结，甚至拍卖。同时购房者在签订《商品房买卖合同》时，务必在合同中约定因商品房开发商的原因导致逾期办理过户登记的违约责任。